Ruimtelijk advies

Bestemmingsplan

In het bestemmingsplan ligt vast hoe u uw perceel mag gebruiken. Ook bepaalt het bestemmingsplan wat u daar mag bouwen, hoe groot u mag bouwen en hoeveel u mag bouwen. Een belangrijk en bindend plan dus. Waar bestemmingsplannen in het verleden veel bouwmogelijkheden boden, kennen deze tegenwoordig ook steeds meer beperkingen. Vaak zijn bouwvlakken te klein en voldoet een bouwplan al snel niet meer aan alle regels.

Afwijken van het bestemmingsplan (afwijkingsbevoegdheid)

In veel bestemmingsplannen is een mogelijkheid opgenomen om af te wijken van het bestemmingsplan. Indien het een kleine afwijking betreft, kan dit via een reguliere omgevingsvergunning aangevraagd worden, bijvoorbeeld tegelijkertijd met het onderdeel ‘bouw’. Dit is van toepassing als het bijvoorbeeld gaat om een kleine overschrijding van het bouwvlak of het aanvragen van een nevenactiviteit. Vaak kan dan worden volstaan met een extra onderbouwing.

Bestemmingsplan wijzigen (wijzigingsbevoegdheid of bestemmingsplanherziening)

Bij omvangrijke plannen, zoals een grote overschrijding van het bouwvlak of een functieverandering, is het nodig het bestemmingsplan te wijzigen of te herzien. Ook kan medewerking worden verleend voor het afwijken van het bestemmingsplan door een omgevingsvergunning buitenplanse afwijking (voorheen ‘projectbesluit’). Dit is een langere procedure waarin de nadruk wordt gelegd op het ruimtelijke onderdeel. Meestal moet een erfinrichtingsplan opgesteld worden en moeten onderzoeken worden uitgevoerd. Omdat een dergelijk plan ook ter inzage wordt gelegd, is het nodig om te communiceren richting de buren of de gemeenteraad. Onze adviseurs hebben de juiste kennis en ervaring om deze procedures tot een succesvol einde te brengen.
In bepaalde situaties moet bij de wijziging van een bestemmingsplan eerst een Plan-MER procedure worden doorlopen. Dit is een milieueffectrapportage die inzichtelijk moet maken welke milieugevolgen de wijziging van het bestemmingsplan heeft.

Functieverandering

De term ‘functieverandering’ geeft aan dat de agrarische functie wijzigt naar een andere functie, er is dan ook sprake van een beëindiging van het agrarisch bedrijf. Daarvoor kennen we het functieveranderingsbeleid, ook wel het VAB-beleid (Vrijkomende Agrarische Bebouwing) genoemd. Het beleid is opgesteld om in ruil voor sloop van bebouwing onder voorwaarden diverse nieuwe ontwikkelingen mogelijk te maken, zoals een nieuwe woning, en gaat altijd gepaard met een wijziging van het bestemmingsplan. De mogelijkheden voor functieverandering zijn afhankelijk van de locatie waar het stoppende bedrijf staat. Sommige gemeenten kennen eigen functieveranderingsbeleid. Andere gemeenten hebben gezamenlijk beleid opgesteld voor de regio.
Sloopmeters kunnen overigens ook worden ingezet voor het bieden van meer ruimte aan bestaande ontwikkelingen. Voorbeelden daarvan zijn het vergroten van een bestaande woning, de realisatie van een extra bijgebouw en de uitbreiding van een bestaand niet-agrarisch bedrijf.

Landschappelijke inpassing

Een belangrijk onderdeel van een planologische procedure is de landschappelijke inpassing van de nieuwbouw en/of het hergebruik. Omdat er bebouwing toegevoegd wordt en mogelijk ook het gebruik wijzigt, verandert het landschap. Dit kan soms een behoorlijke impact hebben op de omgeving. Bij het maken van een landschapsontwerp kijken wij naar het landschapstype waar uw bedrijf in ligt, welke beplanting er veel voorkomt en of het past binnen uw bedrijfsvoering. In overleg met de landschapsarchitecten van de gemeente wordt het plan vervolgens verder uitgewerkt, zo nodig met een landschappelijke onderbouwing of een uitvoeringstekening met plantverbanden.

Juridische advisering

Is er bezwaar gemaakt tegen een bestemmingsplanwijziging, is er al beroep ingesteld? Of wilt u zelf bezwaar maken en beroep instellen tegen een bestemmingsplan van de gemeente? Dan is het belangrijk dat u wordt bijgestaan door deskundigen die zowel juridisch als inhoudelijke kennis hebben. Onze adviseurs staan u graag bij.

Hieronder vindt u enkele concrete voorbeelden van onze diensten:
• Quickscan mogelijkheden
• Indienen van een verzoek tot wijziging/herzien van het bestemmingsplan
• Opstellen van een bestemmingsplan en begeleiding van de procedure
• Aanvragen van een afwijking van het bestemmingsplan
• Opstellen van een ruimtelijke onderbouwing
• Opstellen van een erfinrichtingsplan/landschappelijke inpassing
• Begeleiden van het onderzoekstraject
• Juridische advisering

Hebt u vragen over dit onderwerp? Neem dan contact met ons op. We denken graag met u mee.

Nieuws
Meer nieuws